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Identification et vérification de l’identité d’un client avant d'entrer en relation d'affaires - Code monétaire et financier - Procédures TRACFIN - Commission nationale des sanctions (CNS)
 
Conseils d'une Avocate aux agents immobiliers / Journal de l'Agence
Extrait  : 'Pour avoir la pièce d’identité de l’acquéreur lors d’une visite, encore faut-il la lui demander et le faire sans  s’excuser : vous faites rentrer au domicile de votre client un tiers : c’est une attitude professionnelle que de vérifier son identité.'


Au stade de la visite d’un bien à vendre ou à louer

Si vous êtes un particulier
La présentation d’une pièce d’identité avec photo vous sera demandée l’agence étant tenue d’en conserver une copie pendant 5 ans : vous pouvez transmettre via E-mail la copie scannée de votre pièce d’identité avant la visite soit la présenter sur place juste avant la visite et l’agence prendra votre pièce d’identité en photo recto/verso.


  Si vous êtes une personne morale
Un extrait K-bis sera demandé ainsi qu’une copie de la pièce d’identité du représentant légal dans les mêmes conditions décrites pour un particulier.  


  D’autre part, la loi impose à l’agent immobilier de collecter les informations nécessaires à la connaissance du client et de son activité avant toute entrée en relation d’affaires
Propriétés Clovis ne validera et n’organisera aucun RDV de visite d’un bien à vendre sans réception préalable par le demandeur d’une fiche prospect « découverte client » dûment renseignée :

L'agence conserve une copie de votre pièce d'identité pour une durée de 5 ans
Article  L.  561-12 du  COMOFI : « les  personnes mentionnées à l’article L. 561-2 conservent pendant cinq ans à compter de la clôture de leurs comptes  ou  de  la cessation  de  leurs  relations  avec  eux  les  documents  relatifs  à  l’identité  de leurs clients habituels ou occasionnels. Elles conservent également, dans la limite de leurs attributions, pendant cinq ans à compter de  leur  exécution,  les  documents  relatifs  aux  opérations  faites  par  ceux-ci,  ainsi  que  les documents  consignant  les  caractéristiques  des  opérations  mentionnées  au  II  de  l’article  L. 561-10-2».

Qu’est-ce que Tracfin ?


Le Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins est un organisme du Ministère de l’Économie chargé de la lutte contre la fraude, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Qui est concerné par les obligations de déclaration ?

Les obligations de déclaration de soupçon incombent exclusivement aux professionnels.

Il n’est donc pas possible pour un simple particulier de saisir Tracfin !

Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient banquiers, notaires, agents immobiliers ou même syndic de copropriété, ont donc l’obligation de déclarer toutes sommes ou opérations qui leur sembleraient suspectes ou douteuses.

Ces opérations peuvent tout aussi bien concerner une vente, un bail, un mandat…

L’article L 561-5 du Code monétaire et financier impose l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client. Les articles R561-5 et R561-5-1 du même Code indiquent les mentions à vérifier pour les personnes physiques et les sociétés.

Cette obligation légale s’inscrit dans le cadre de la réglementation dite « Tracfin » qui lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Que doivent faire les professionnels de l’immobilier ?

Ils doivent justifier systématiquement l’identité de leurs clients et l’origine des fonds et aussi mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques.

Il en résulte que :

- Pour une visite d’un bien à vendre ou à louer, la présentation d’une pièce d’identité avec photo est OBLIGATOIRE.
- Pour un mandat confié par un particulier à un professionnel de l’immobilier, la présentation d’une pièce d’identité avec photo est OBLIGATOIRE.
- Pour un mandat confié par une société à un professionnel de l’immobilier, la production d’un extrait K-bis et d’une pièce d’identité avec photo du représentant légal est OBLIGATOIRE.
- L’agence conserve copie de ces documents pendant 5 ans.

Ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme
 « Art. L. 561-5.-I.-Avant d'entrer en relation d'affaires avec leur client ou de l'assister dans la préparation ou la réalisation d'une transaction, les personnes mentionnées à l'article L. 561-2 :
« 1° Identifient leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif au sens de l'article L. 561-2-2 ;
« 2° Vérifient ces éléments d'identification sur présentation de tout document écrit à caractère probant.


L’agent immobilier est tenu de vérifier l’identité de ses clients et des bénéficiaires effectifs avant d'entrer en relation d'affaires et d’en conserver la preuve.


Quelles sanctions pour le professionnel de l’immobilier qui ne respecte pas cette obligation ?

La Commission nationale des sanctions (CNS)

En activité depuis la fin de l’année 2014, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie, est une institution indépendante chargée de sanctionner les manquements commis par certains professionnels.

Son champ de compétences est de sanctionner les agences immobilières, les domiciliataires, les opérateurs de jeux et paris, y compris en ligne, les antiquaires, et galeries d’art, les professionnels du secteur du luxe et les agents sportifs ayant enfreint leurs obligations.

La commission retient le plus fréquemment les manquements à l’obligation de formation et d’information des collaborateurs sur la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, et à l’obligation de mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques.

La commission vérifie et sanctionne, en outre, les manquements portant sur l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client et des bénéficiaires effectifs.

En novembre 2018, les autorités ont constaté que 90% des agences immobilières étaient non-conformes au dispositif.

De fait, les contrôles et les sanctions deviennent plus fréquents :
Le Code monétaire et financier prévoit d’abord des sanctions pécuniaires.
Sur les 128 sanctions prononcées en 2018, 89 concernent l’immobilier.
En 2018, 9 sanctions pécuniaires sur 48 ont atteint un montant supérieur ou égal à 5 000 euros, dont 3 sanctions de 10 000 euros ou plus.
Ces sanctions financières sont le plus souvent accompagnées d’interdictions temporaires d’exercice de l’activité avec sursis.
Publication quasi systématique des sanctions dans un but d’information des professionnels.
Les manquements examinés font l’objet de sanctions financières de 2 000 à 3 000 euros en moyenne et d’une interdiction d’exercer pendant six mois avec sursis.

Voir un exemple d'une agence immobilière condamnée
COMMISSION NATIONALE DES SANCTIONS DÉCISION du 9 mai 2018
Voir d'autres décisions de la CNS

En conséquence, et au plus tard pour la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente :

Vous serez invités à fournir toutes les informations et documents suivants :

Pour une personne physique :
    - copie d’une pièce d’identité en cours de validité, comportant photo et signature ;
    - justificatif récent de domicile ;
    - informations sur votre profession ;
    - informations sur vos revenus et votre patrimoine (avis d’imposition).

Pour une personne morale :
    - extrait K bis de moins de 3 mois ;
    - statuts à jour ;
    - comptes certifiés du dernier exercice clos ;
    - liste récente des actionnaires / associés personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité ;
    - copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ;
    - justificatif récent de domicile des personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de société.


NB : les pièces d’identité trop anciennes et documents trop facilement falsifiables (comme le permis de conduire) peuvent être refusés


En savoir plus...
Code monétaire et financier

Article L561-2
Modifié par Ordonnance n°2019-1015 du 2 octobre 2019 - art. 31


Sont assujettis aux obligations prévues par les dispositions des sections 2 à 7 du présent chapitre :

1° Les organismes, institutions et services régis par les dispositions du titre Ier du présent livre, y compris les succursales des établissements de crédit mentionnés à l'article L. 511-22 lorsque ces dernières effectuent des opérations pour leur clientèle en France ;

1° bis Les établissements de paiement régis par les dispositions du chapitre II du titre II du présent livre y compris les succursales des établissements de paiement mentionnés au II de l'article L. 522-13 ;

1° ter Les établissements de monnaie électronique régis par le chapitre VI du titre II du présent livre y compris les succursales des établissements de monnaie électronique mentionnés à l'article L. 526-24 ;

1° quater Les établissements de crédit, les établissements de paiement et les établissements de monnaie électronique ayant leur siège social dans un autre Etat membre de l'Union européenne ou partie à l'Espace économique européen en tant qu'ils exercent leur activité sur le territoire national en ayant recours aux services d'un ou plusieurs agents pour la fourniture de services de paiement en France ou d'une ou plusieurs personnes en vue de distribuer en France de la monnaie électronique au sens de l'article L. 525-8 ;

2° Les entreprises mentionnées aux articles L. 310-1 et L. 310-2 du code des assurances ;

2° bis Les institutions ou unions régies par le titre III du livre IX du code de la sécurité sociale ;

2° ter Les mutuelles et unions réalisant des opérations mentionnées au 1° du I de l'article L. 111-1 du code de la mutualité ;

2° quater Les fonds de retraite professionnelle supplémentaire mentionnés à l'article L. 381-1 du code des assurances ;

2° quinquies Les mutuelles ou unions de retraite professionnelle supplémentaire mentionnées à l'article L. 214-1 du code de la mutualité ;

2° sexies Les institutions de retraite professionnelle supplémentaire mentionnées à l'article L. 942-1 du code de la sécurité sociale ;

3° Les intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement mentionnés à l'article L. 519-1 lorsqu'ils agissent en vertu d'un mandat délivré par un client et qu'ils se voient confier des fonds en tant que mandataire des parties ;

3° bis Les intermédiaires d'assurance définis à l'article L. 511-1 du code des assurances sauf ceux qui agissent sous l'entière responsabilité de l'organisme ou du courtier d'assurance ;

4° Les intermédiaires en financement participatif mentionnés à l'article L. 548-2 ;

5° La Banque de France, l'institut d'émission des départements d'outre-mer mentionné à l'article L. 711-2 du présent code et l'institut d'émission d'outre-mer mentionné à l'article L. 712-4 du même code ;

6° Les entreprises d'investissement, y compris les succursales d'entreprises d'investissement mentionnées à l'article L. 532-18-1 lorsque ces dernières effectuent des opérations pour leur clientèle en France, les personnes mentionnées à l'article L. 440-2, les entreprises de marché mentionnées à l'article L. 421-2, les dépositaires centraux et gestionnaires de systèmes de règlement et de livraison d'instruments financiers, les conseillers en investissements financiers, les conseillers en investissements participatifs et les intermédiaires habilités mentionnés à l'article L. 211-4, ainsi que les placements collectifs mentionnés au I de l'article L. 214-1 et les sociétés de gestion de placements collectifs mentionnées à l'article L. 543-1 ;

6° bis Les prestataires de services d'investissement ayant leur siège social dans un autre Etat membre de l'Union européenne en tant qu'ils exercent leur activité sur le territoire national en ayant recours à des agents liés mentionnés à l'article L. 545-1 du code monétaire et financier lorsque ces derniers effectuent des opérations pour leur clientèle en France ;

7° Les changeurs manuels ;

7° bis Les prestataires des services mentionnés aux 1° et 2° de l'article L. 54-10-2 ;

7° ter Les émetteurs de jetons ayant obtenu le visa mentionné à l'article L. 552-4 dans le cadre de l'offre ayant fait l'objet du visa et dans la limite des transactions avec les souscripteurs prenant part à cette offre ;

7° quater Les prestataires agréés au titre de l'article L. 54-10-5, à l'exception des prestataires mentionnés au 7° bis du présent article ;

8° Les personnes exerçant les activités mentionnées aux 1°, 2°, 4°, 5°, 8° et 9° de l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ;

9° Les opérateurs de jeux ou de paris autorisés sur le fondement de l'article L. 321-1 et L. 321-3 du code de la sécurité intérieure, du V de l'article 34 de la loi n° 2017-257 du 28 février 2017 relative au statut de Paris et à l'aménagement métropolitain et leurs représentants légaux et directeurs responsables ;

9° bis Les opérateurs de jeux ou de paris autorisés sur le fondement de l'article 21 de la loi n° 2010-476 du 12 mai 2010 relative à l'ouverture à la concurrence et à la régulation du secteur des jeux d'argent et de hasard en ligne et leurs représentants légaux, de l'article 5 de la loi du 2 juin 1891, ayant pour objet de réglementer l'autorisation et le fonctionnement des courses de chevaux, de l'article 137 de la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises ;

10° Les personnes se livrant habituellement au commerce d'antiquités et d'œuvres d'art ;

11° Les personnes acceptant des paiements en espèces ou au moyen de monnaie électronique d'un montant supérieur à un seuil fixé par décret et se livrant au commerce de biens suivants : pierres précieuses, métaux précieux, bijoux, objets d'ameublement et de décoration d'intérieur, produits cosmétiques, produits textiles, maroquinerie, produits gastronomiques, horlogerie, arts de la table ;

12° Les experts-comptables, les salariés autorisés à exercer la profession d'expert-comptable en application des articles 83 ter et 83 quater de l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l'ordre des experts-comptables et réglementant les titres et la profession d'expert-comptable ;

12° bis Les commissaires aux comptes ;

13° Les avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, les avocats, les notaires, les huissiers de justice, les administrateurs judiciaires, les mandataires judiciaires et les commissaires-priseurs judiciaires, dans les conditions prévues à l'article L. 561-3 ;

14° Les opérateurs de ventes volontaires de meubles aux enchères publiques ;

15° Les personnes exerçant l'activité de domiciliation mentionnée aux articles L. 123-11-2 et suivants du code de commerce ;

16° Les personnes exerçant l'activité d'agents sportifs mentionnés à l'article L. 222-7 du code du sport ;

17° Les personnes autorisées au titre du I de l'article L. 621-18-5.

Les personnes assujetties mentionnées aux 1° à 17° comprennent les personnes physiques et les personnes morales.
NOTA :

Conformément à l'article 50 de l'ordonnance n° 2019-1015 du 2 octobre 2019, ces dispositions entrent en vigueur à compter du 1er janvier 2020.


Article L561-5
Créé par Ordonnance n°2009-104 du 30 janvier 2009 - art. 2


I.-Avant d'entrer en relation d'affaires avec leur client ou de l'assister dans la préparation ou la réalisation d'une transaction, les personnes mentionnées à l'article L. 561-2 identifient leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif de la relation d'affaires par des moyens adaptés et vérifient ces éléments d'identification sur présentation de tout document écrit probant.

Elles identifient dans les mêmes conditions leurs clients occasionnels et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif de la relation d'affaires, lorsqu'elles soupçonnent que l'opération pourrait participer au blanchiment des capitaux ou au financement du terrorisme ou, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, lorsque les opérations sont d'une certaine nature ou dépassent un certain montant.

II.-Par dérogation au I, lorsque le risque de blanchiment des capitaux ou de financement du terrorisme paraît faible et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, il peut être procédé uniquement pendant l'établissement de la relation d'affaires à la vérification de l'identité du client et, le cas échéant, du bénéficiaire effectif.

III.-Les personnes mentionnées au 9° de l'article L. 561-2 satisfont à ces obligations en appliquant les mesures prévues à l'article L. 561-13.

IV.-Les conditions d'application des I et II du présent article sont précisées par décret en Conseil d'Etat.

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