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Identification et vérification de l’identité d’un client avant d'entrer en relation d'affaires - Code monétaire et financier - Procédures TRACFIN - Commission nationale des sanctions (CNS)
 
Conseils d'une Avocate aux agents immobiliers / Journal de l'Agence
Extrait  : 'Pour avoir la pièce d’identité de l’acquéreur lors d’une visite, encore faut-il la lui demander et le faire sans  s’excuser : vous faites rentrer au domicile de votre client un tiers : c’est une attitude professionnelle que de vérifier son identité.'


Qu’est-ce que Tracfin ?


Le Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins est un organisme du Ministère de l’Économie chargé de la lutte contre la fraude, le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Qui est concerné par les obligations de déclaration ?

Les obligations de déclaration de soupçon incombent exclusivement aux professionnels.

Il n’est donc pas possible pour un simple particulier de saisir Tracfin !

Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils soient banquiers, notaires, agents immobiliers ou même syndic de copropriété, ont donc l’obligation de déclarer toutes sommes ou opérations qui leur sembleraient suspectes ou douteuses.

Ces opérations peuvent tout aussi bien concerner une vente, un bail, un mandat…

L’article L 561-5 du Code monétaire et financier impose l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client. Les articles R561-5 et R561-5-1 du même Code indiquent les mentions à vérifier pour les personnes physiques et les sociétés.

Cette obligation légale s’inscrit dans le cadre de la réglementation dite « Tracfin » qui lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Que doivent faire les professionnels de l’immobilier ?

Ils doivent justifier systématiquement l’identité de leurs clients et l’origine des fonds et aussi mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques.

Il en résulte que :
- Pour une visite d’un bien à vendre ou à louer, la présentation d’une pièce d’identité avec photo est OBLIGATOIRE.
- Pour un mandat confié par un particulier à un professionnel de l’immobilier, la présentation d’une pièce d’identité avec photo est OBLIGATOIRE.
- Pour un mandat confié par une société à un professionnel de l’immobilier, la production d’un extrait K-bis et d’une pièce d’identité avec photo du représentant légal est OBLIGATOIRE.
- L’agence conserve copie de ces documents pendant 5 ans.


Ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 renforçant le dispositif français de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme
 « Art. L. 561-5.-I.-Avant d'entrer en relation d'affaires avec leur client ou de l'assister dans la préparation ou la réalisation d'une transaction, les personnes mentionnées à l'article L. 561-2 :
« 1° Identifient leur client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif au sens de l'article L. 561-2-2 ;
« 2° Vérifient ces éléments d'identification sur présentation de tout document écrit à caractère probant.


L’agent immobilier est tenu de vérifier l’identité de ses clients et des bénéficiaires effectifs avant d'entrer en relation d'affaires et d’en conserver la preuve.



Quelles sanctions pour le professionnel de l’immobilier qui ne respecte pas cette obligation ?

La Commission nationale des sanctions (CNS)

En activité depuis la fin de l’année 2014, instituée par la loi auprès du ministre de l’Économie, est une institution indépendante chargée de sanctionner les manquements commis par certains professionnels.

Son champ de compétences est de sanctionner les agences immobilières, les domiciliataires, les opérateurs de jeux et paris, y compris en ligne, les antiquaires, et galeries d’art, les professionnels du secteur du luxe et les agents sportifs ayant enfreint leurs obligations.

La commission retient le plus fréquemment les manquements à l’obligation de formation et d’information des collaborateurs sur la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme, et à l’obligation de mettre en place des systèmes d’évaluation et de gestion des risques.

La commission vérifie et sanctionne, en outre, les manquements portant sur l’obligation d’identification et de vérification de l’identité du client et des bénéficiaires effectifs.

En novembre 2018, les autorités ont constaté que 90% des agences immobilières étaient non-conformes au dispositif.

De fait, les contrôles et les sanctions deviennent plus fréquents :
Le Code monétaire et financier prévoit d’abord des sanctions pécuniaires.
Sur les 128 sanctions prononcées en 2018, 89 concernent l’immobilier.
En 2018, 9 sanctions pécuniaires sur 48 ont atteint un montant supérieur ou égal à 5 000 euros, dont 3 sanctions de 10 000 euros ou plus.
Ces sanctions financières sont le plus souvent accompagnées d’interdictions temporaires d’exercice de l’activité avec sursis.
Publication quasi systématique des sanctions dans un but d’information des professionnels.
Les manquements examinés font l’objet de sanctions financières de 2 000 à 3 000 euros en moyenne et d’une interdiction d’exercer pendant six mois avec sursis.

Voir un exemple d'une agence immobilière condamnée
COMMISSION NATIONALE DES SANCTIONS DÉCISION du 9 mai 2018
Voir d'autres décisions de la CNS

Pour la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente :
Vous serez invités à fournir toutes les informations et documents suivants :

Pour une personne physique :
    - copie d’une pièce d’identité en cours de validité, comportant photo et signature ;
    - justificatif récent de domicile ;
    - informations sur votre profession ;
    - informations sur vos revenus et votre patrimoine (avis d’imposition).


Pour une personne morale :
    - extrait K bis de moins de 3 mois ;
    - statuts à jour ;
    - comptes certifiés du dernier exercice clos ;
    - liste récente des actionnaires / associés personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de la société et copie de leur pièce d’identité ;
    - copie de la pièce d’identité du représentant légal ou statutaire ;
    - justificatif récent de domicile des personnes physiques détenant plus de 25 % des parts ou actions de société.


NB : les pièces d’identité trop anciennes et documents trop facilement falsifiables (comme le permis de conduire) peuvent être refusés