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Obligations de l'agent immobilier


Un agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire : achat, vente, location d'immeuble ou de fonds de commerce, mais aussi cession de parts de société concernant un immeuble ou un fonds de commerce.

Pour ouvrir une agence immobilière, il est obligatoire de remplir certaines conditions, notamment de détenir une carte professionnelle.

Statut juridique

L'activité d'agent immobilier peut être exercée dans le cadre :

- d'une entreprise individuelle ;
- d'une société ;
- d'une association régie par la loi 1901.

L'activité de l'agent immobilier est considérée comme une prestation de services de nature commerciale.

L'agent immobilier est considéré comme un commerçant.

L'agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle numérotée.

L'activité d'agent immobilier ne peut pas être exercée dans le cadre du statut de micro-entrepreneur.

Garantie financière

Une garantie financière est en principe obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission.

Elle peut être souscrite auprès d'un établissement de crédit (une banque, par exemple), d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou de la Caisse des dépôts.

Un agent immobilier qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, n'est pas tenu de justifier de cette garantie financière.

Lorsqu'il perçoit des fonds de ses clients, le professionnel doit :

- tenir un registre de tous les versements ;
- délivrer un reçu, dont l'original est remis au client (le double doit être conservé dans le carnet de reçus) ;
- affecter ces fonds dans un compte dédié.

Le montant de la garantie doit au moins être égal aux sommes dont l'agent immobilier est redevable à tout moment.

Elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les 2 premiers exercices, puis à 110 000 €.

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie doit couvrir chacune de ces activités.

Assurance de responsabilité civile professionnelle

Un contrat d'assurance couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré.

Les franchises ne doivent pas excéder 10 % des indemnités dues.

Affichages

L'agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

- numéro de sa carte professionnelle ;
- mention relative à la perception ou non de fonds ;
- montant de la garantie financière, dénomination et coordonnées du garant ;
- tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix : les professionnels doivent appliquer les tarifs affichés dans la majorité de leurs transactions de vente ;
- la répartition des honoraires quand le prix des honoraires est à la charge de l'acquéreur.

Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Les fourchettes de prix sont interdites, les prix doivent donc être fixés pour chacune des prestations proposées. Les tarifs peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels.

Mandat

Obligatoire

En tant qu'intermédiaire agissant pour le compte d'un client (propriétaire ou bailleur), appelé mandant, un agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager.

En absence de mandat, la transaction est nulle.

Un original doit être remis au client lors de la signature.

Il doit indiquer :

- le numéro de la carte professionnelle ;
- et, si nécessaire, le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.

Le bon de visite signé par les personnes intéressées par un bien n'a pas la valeur d'un mandat et ne donne lieu à aucune commission.

Simple ou exclusif ?

Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier.

La clause d'exclusivité doit y être mentionnée en caractères très apparents.

Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels du secteur ou d'effectuer lui-même la recherche d'un éventuel acheteur, notamment par la publication d'une annonce de presse ou sur internet.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats auprès de différentes agences immobilières, seul l'agent qui a permis l'opération a droit à la commission.

Contenu

Sous peine de nullité, le mandat doit mentionner :

- sa durée de validité (un mandat ne peut pas être à durée indéfinie) ;
- son objet, notamment les références du bien concerné ;
- les pouvoirs transmis au professionnel ;
- le numéro d'enregistrement dans le registre des mandats ;
- les modalités de la rémunération de l'agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage entre les parties, les conditions et les modalités de ce partage.

Un avenant au mandat (en cas de baisse du prix de vente par exemple) doit être confirmé par écrit.

Registre des mandats

Le titulaire de la carte professionnelle portant les mentions 'transactions sur immeubles et fonds de commerce' ou 'gestion immobilière' doit obligatoirement tenir un registre recensant par ordre les mandats signés.

Les informations contenues dans le registre sont les suivantes :

- le numéro d'ordre (à reporter sur le mandat) ;
- la date du mandat ;
- le nom du ou des mandants ;
- l'adresse du ou des mandants ;
- la nature et la situation des biens (immeuble, fonds de commerce...) ;
- pour une gestion immobilière, l'objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire...) ;
- pour une transaction, la date de la fin du mandat.

Missions de l'agent immobilier

L'agent immobilier doit vérifier :

- le titre de propriété du vendeur (en cas d'indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien) ;
- les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, etc.) ;
- la solvabilité de l'acquéreur.

L'agent immobilier doit respecter les stipulations du mandat.

Il est tenu d'un devoir de conseil à l'égard du vendeur et de l'acquéreur.

L'agent immobilier ne peut acquérir lui-même les biens immobiliers dont on lui a confié la vente.

Textes de référence

Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (loi Hoguet)

Décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie applicable aux activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce

Décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce

Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière

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